حقوق مدنی ایران

شفعه یکی از حقوقی است که بوسیله آن شریک می تواند سهم فروخته شده شریک خود را تملک کند.

حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را این طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.» در واقع حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

به طور مثال شخص «الف» و شخص «ب» در مالکیت زمینی شریک هستند و شریک «الف» قصد فروش سهم خود از زمین مشترک را دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص «ج» می فروشد. در این حالت شخص «ب» با دارا بودن شرایطی می تواند سهم شریک اول را به همان قیمتی که به خریدار فروخته است بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و شخص «ج» را از دور خارج کند.

حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود

چگونگى اعمال حق شفعه

اعمال حق شفعه که از آن به اخذ به شفعه تعبیر مى ‏شود، پس از وقوع عقد بیع براى شفیع ثابت مى ‏شود، مگر آنکه فروشنده حق خیار فسخ داشته باشد که در این صورت برخى، استحقاق شفیع نسبت به اعمال حق شفعه را مشروط به پایان یافتن زمان خیار دانسته ‏اند.

شفیع نمى‏‌تواند حق شفعه را نسبت به بخشى از سهم فروخته شده اعمال کند؛ بلکه یا باید از حق خود صرف نظر نماید و یا آن را نسبت به تمامى سهم اعمال کند.

شفیع قیمت تمام شده عقد را به خریدار مى‏ پردازد؛ خواه بیشتر از قیمت واقعى ملک باشد یا کمتر از آن و هزینه‌‏هاى انجام گرفته توسط خریدار، همچون اجرت دلال یا وکیل بر عهده او نیست.


عقد یا ایقاع بودن شفعه

اخذ به شفعه از ایقاعات است؛ از این رو، نیازى به قبول خریدار نیست.
اخذ به شفعه با فعل و قول تحقق مى‏ یابد. فعل بدین گونه که مشترى سهمى را که خریدارى کرده در ازاى دریافت بهاى آن از شفیع به وى تحویل مى‏ دهد و یا در صورت عدم پرداخت آن از سوى شفیع، راضى به صبر مى‏ شود، و قول با گفتن الفاظ بیانگر آن- همچون: گرفتم و تملّک کردم- با پرداخت بها یا راضى شدن مشترى به صبر، تحقق مى ‏یابد. بنابر این، بر صرف گفتن الفاظ دلالت کننده بر اخذ به شفعه، بدون پرداخت بها یا راضى شدن خریدار به صبر، اثرى مترتب نمى‏‌گردد.

چنانچه بهاى پرداختى توسط مشترى مثلى باشد، مانند طلا و نقره، شفیع مکلف به پرداخت مثل آن است و اگر قیمى باشد، مانند حیوان و پارچه، آیا حق شفعه ساقط مى‏ شود یا نه؟ مسئله اختلافى است. بنابر قول دوم، شفیع معادل بهاى پرداختى توسط مشترى را مى‏ پردازد.